——访温州日胜小额贷款股份有限公司总经理陆榕
来源：温州商报 商报记者 黄超时
首单房产顺位抵押登记已过去一个多月时间，然而按照有关制度和规定，原则上可办理房产顺位抵押登记的小额贷款公司，业务却迟迟未能开启。
昨天，温州日胜小额贷款股份有限公司总经理陆榕接到一笔业务，一客户有一套评估价值68万元的商品房已按照7折在温州某银行贷款47万元，现想通过二次抵押申请贷款20万元。而该银行在房产管理部门办理抵押登记时是按照房产评估价值的最高额68万元来登记，所以房管部门因该房产没有“余额”而不予受理顺位抵押登记。陆榕无奈，只能“拒绝”申请。
陆榕说：“银行为了防范风险，在实际操作中通常是按照抵押物的评估价值足额进行登记，而贷款金额一般控制在抵押物评估价值的七折以内（因为要考虑到利息、逾期利息及实现债权的费用等）。”他认为，房管部门的顺位抵押登记设立“余额“门槛，使得小贷公司办理该业务几无可能，也让顺位抵押登记的功效大打折扣。他希望借助金改东风，相关部门再出台一个房产顺位抵押登记细则，让小贷公司在内的所有机构在办理房产顺位抵押登记时有“法”可依。
●记者：你认为办理房产顺位抵押登记有哪些积极意义？
陆榕：从小贷公司自身角度而言，房产顺位抵押登记能够改善担保条件，降低贷款风险，促进小贷公司可持续发展。
从社会角度来说，办理顺位抵押登记，能给企业解决还贷困难多一条出路。为此，去年市政府还专门拿出10个亿的应急转贷资金用于企业还贷周转，但根本无法满足需求。
比如，一个企业在银行以房产抵押的贷款700万元到期（如房产评估值1000万元，一般银行抵押登记1000万元、发放贷款700万元），手头又无还贷资金，小贷公司愿意通过办理房产顺位抵押登记，给企业贷款700万元用于银行还贷。万一银行不续贷，小贷公司自动成为第一顺位抵押权人，贷款有保障；如果银行续贷，续贷的钱直接还给小贷公司，银行还是第一顺位抵押权人，企业还贷困难得以解决。由此看来顺位抵押登记能帮助企业解决房产抵押下的还贷难，意义重大。
●记者：房产顺位抵押登记实际办理中，你们遇到了什么问题？
陆榕：总结一下我工作中碰到的问题，主要有以下几个方面：
一、仅限于对一次抵押登记的余额部分进行顺位登记，而且还需经顺序在先的银行书面同意才能办理。由于这两个限制，实际上顺位抵押登记几无可能。
二、对于余额部分的理解也各有不同，有的以已登记的最高额为准，有的则以实际发放的贷款金额为准。
三、有些登记部门，将小贷公司对单个抵押物的抵押权登记金额限制在不能超过小额贷款公司资本金的5%，人为地限制了小贷公司抵押贷款业务的开展。
四、两家小额贷款公司对同一抵押物同时办理抵押登记时，不能进行并列第一（或顺序相同）登记，而必须分先后进行顺位登记。
五、对于已办理住房按揭的抵押物，尚不能办理顺位抵押。
六、对于以出让方式获得土地的厂房和土地抵押，既要经房管部门登记，又要经土地部门登记，手续繁琐且又不统一。
●记者：对于小贷公司办理顺位抵押登记你有何建议？
陆榕：根据我国物权法第199条的规定，允许同一财产向数个债权人抵押，其清偿顺序为：一、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；二、抵押权已登记的先于未登记的受偿；三、抵押权未登记的按照债权比例受偿。可见，我国物权法在解决同一财产上数个抵押权之间清偿，遵循的是“登记主义为先，平等主义为辅”的原则，即同一财产上可以设定数个抵押权，只要它们以登记为公示形式，其权利的实现就要依据登记的先后来决定，同时在顺位相同或者皆未登记时，采用平均主义模式，即按债权比例清偿。
物权法的这一精神既是促进资金融通的客观需要，也是发挥抵押财产的经济价值和所有权效用的重要途径。因此我们建议：
一、不管有无余额，均可设定抵押权顺位登记。在办理顺位抵押登记时，不需要征得第一次抵押登记的抵押权人的同意，也不需要考虑第一次登记是否还有余额。因为只要依登记的先后顺序进行清偿的话，并不会损害第一抵押权人的利益，事实上，对于第二抵押权人来讲，因其登记在后，受偿也在后，其风险完全由自己承担，作为登记部门又何必有这么多制约呢。其实上海一直就是这样操作的。
二、可学习上海等地的做法，将房管部门和土地管理部门的登记功能合二为一，统一进行抵押权设定登记，以方便各方当事人。
三、房产登记部门在进行顺位抵押登记时，应主要考虑以房产登记的相关规定为依据，以发挥物权的最大效用，更有利于推进温州的金融改革。 |
